2028년 부부 공동명의 1주택 종부세 어떻게 바뀌나? 공동명의 특례·공제 핵심정리
부부 공동명의로 집 한 채를 보유하고 있다면 앞으로 종합부동산세가 어떻게 달라지는지 확인할 필요가 있습니다.
2026년 세제개편안을 둘러싸고 특히 관심이 커진 부분은 부부 공동명의 1주택자의 종부세 계산 방식입니다.
공동명의라고 해서 실제로 주택을 두 채 보유하는 것은 아니지만, 종부세는 기본적으로 개인별로 주택을 합산해 과세하는 구조이기 때문입니다.
그렇다면 2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 정말 다주택자와 같은 종부세 기준을 적용받게 되는 걸까요?
핵심 내용을 쉽게 정리해보겠습니다.
부부 공동명의 1주택 종부세 핵심
종합부동산세는 기본적으로 세대가 아니라 개인을 기준으로 과세하는 '인별 합산 과세' 방식입니다.
따라서 부부가 주택 한 채를 각각 50%씩 공동명의로 소유하고 있다면 원칙적으로 남편과 아내 각각의 보유 지분을 기준으로 종부세를 계산하게 됩니다.
다만 2021년부터 부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족하면 단독명의 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산하는 특례를 선택할 수 있습니다.
즉, 공동명의 1주택이라고 해서 곧바로 실제 다주택 보유자가 되는 것은 아닙니다.
하지만 세제개편에 따라 공정시장가액비율과 공제 기준 등이 달라질 경우 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 실제 종부세 부담에는 차이가 발생할 수 있습니다.
2027년 공정시장가액비율 인상
세제개편안에서 눈여겨볼 부분 중 하나가 공정시장가액비율입니다.
공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 사용되는 비율로, 이 비율이 올라가면 다른 조건이 같을 경우 과세표준도 증가할 수 있습니다.
정부안에 따르면 2027년부터 현행 60% 수준인 공정시장가액비율을 70%로 높이고, 2028년부터는 보유 형태 등에 따라 적용 기준을 달리하는 방안이 추진됩니다.
따라서 단순히 "집 한 채니까 종부세와 관계없다"고 생각하기보다는 본인의 명의 형태와 특례 적용 여부를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
2028년 부부 공동명의가 중요한 이유
2028년부터는 1세대 1주택자와 그 밖의 과세 대상에 적용되는 공정시장가액비율에 차이가 생길 수 있다는 점이 논란의 핵심입니다.
특히 부부 공동명의 1주택자가 1세대 1주택 특례를 선택하지 않는 경우 인별 과세 원칙에 따라 종부세가 계산되기 때문에 단독명의 1세대 1주택자와 결과가 달라질 가능성이 있습니다.
이 때문에 온라인에서는 이른바 "0.5+0.5=2 아니냐"는 비판적인 표현까지 등장하고 있습니다.
다만 이를 문자 그대로 "공동명의 1주택자를 법적으로 2주택자로 변경한다"는 의미로 이해하는 것은 주의해야 합니다.
구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관 역시 부부 공동명의 1주택자를 다주택자로 과세한다는 주장에 대해 사실이 아니라는 취지로 설명했습니다.
핵심은 주택 수 자체가 2주택으로 바뀌느냐가 아니라 어떤 과세 방식과 공정시장가액비율, 공제액이 적용되느냐입니다.
공동명의 1세대 1주택 특례란?
부부가 공동으로 1주택을 보유하고 있다면 일정 요건 아래 단독명의 1세대 1주택자와 유사한 방식으로 종부세를 계산하는 특례를 선택할 수 있습니다.
따라서 공동명의 주택을 가지고 있는 부부라면 앞으로는 다음 두 가지를 비교하는 것이 중요해질 수 있습니다.
① 부부 각각 인별 과세를 적용했을 때 종부세
② 부부 공동명의 1주택 특례를 신청했을 때 종부세
주택 공시가격과 지분, 거주 여부, 보유기간, 연령 등에 따라 유리한 방법이 달라질 수 있기 때문에 무조건 공동명의 또는 단독명의가 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
비거주 1주택자는 왜 논란일까?
이번 논란에서 또 하나 주목받는 부분은 비거주 1주택자의 세 부담입니다.
제시된 사례에서는 제도 변경에 따라 공제 기준 등의 차이로 비거주자의 종부세 부담이 거주자보다 크게 증가할 수 있다는 주장이 나오고 있습니다.
특히 직장 이전이나 자녀 취학, 질병 등 여러 사정으로 본인 소유 주택에 실제 거주하지 못하는 경우도 있기 때문에 단순히 실거주 여부만으로 세 부담이 크게 달라지는 것이 적절한지를 두고 논쟁이 이어질 가능성이 있습니다.
다만 실제 종부세는 공시가격과 소유 지분, 공제 적용 여부 등 여러 조건에 따라 달라집니다.
특정 사례의 예상 세액을 모든 공동명의 1주택자에게 그대로 적용해서는 안 됩니다.
공동명의 부부가 지금 확인할 것
당장 공동명의를 변경하기보다는 본인의 조건에서 예상되는 종부세를 비교하는 것이 우선입니다.
특히 주택 공시가격, 부부별 지분율, 1세대 1주택 특례 적용 가능 여부, 실제 거주 여부, 보유기간 및 연령 관련 공제 적용 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.
2028년 시행 전 관련 법령과 시행령이 최종적으로 어떻게 확정되는지도 반드시 확인해야 합니다.
명의를 변경하면 종부세뿐 아니라 취득세·증여세·양도소득세 등 다른 세금 문제가 발생할 수 있으므로 단순히 종부세만 보고 명의를 바꾸는 것은 주의할 필요가 있습니다.
부부 공동명의 1주택 종부세 Q&A
Q1. 부부가 50%씩 공동명의면 2주택자가 되나요?
아닙니다. 실제 한 채의 주택을 부부가 공동으로 소유한다고 해서 그 자체로 두 채의 주택을 보유하는 것은 아닙니다. 다만 종부세가 인별 합산 과세를 기본으로 하기 때문에 단독명의 1세대 1주택자와 세금 계산 방식에서 차이가 발생할 수 있습니다.
Q2. 2028년부터 공동명의 1주택자는 무조건 종부세가 오르나요?
무조건이라고 단정하기 어렵습니다. 주택 공시가격과 지분, 특례 선택 여부, 거주 여부 및 각종 공제 적용 조건 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다.
Q3. 부부 공동명의 1주택 특례가 무엇인가요?
일정 요건을 충족한 부부 공동명의 1주택자가 신청을 통해 단독명의 1세대 1주택자 방식의 종부세 과세 특례를 적용받을 수 있도록 한 제도입니다.
Q4. 공동명의 특례는 무조건 신청하는 것이 유리한가요?
그렇지 않습니다. 일반적인 인별 과세와 공동명의 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지는 주택가격과 보유기간, 연령, 지분 등의 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 세액을 각각 계산해 비교하는 것이 좋습니다.
Q5. 비거주자는 왜 종부세 부담이 커질 수 있나요?
거주 여부 등에 따라 적용 가능한 공제와 과세 조건에 차이가 발생할 수 있기 때문입니다. 다만 개인별 상황에 따라 결과가 달라지므로 본인의 조건으로 계산해야 합니다.
Q6. 지금 공동명의를 단독명의로 변경하는 게 좋을까요?
세제개편안만 보고 서둘러 변경하는 것은 주의해야 합니다. 명의 이전 과정에서 증여세와 취득세 등 다른 세금이 발생할 수 있고 향후 양도소득세에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
Q7. 2028년 종부세를 미리 계산해볼 수 있나요?
가능하지만 세제개편 내용의 최종 확정 여부와 향후 공시가격 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 계산 결과는 예상치로 보는 것이 적절합니다.
정리
2028년 부부 공동명의 1주택 종부세 논란의 핵심은 단순히 "공동명의 1채가 2주택으로 바뀐다"는 문제가 아닙니다.
종부세의 인별 합산 과세 원칙과 부부 공동명의 1주택 특례, 공정시장가액비율 및 공제 기준 변화가 맞물리면서 실제 세 부담이 어떻게 달라지는지가 핵심입니다.
특히 고가주택을 부부 공동명의로 보유하고 있다면 일반 인별 과세와 1세대 1주택 특례 가운데 어떤 방법이 유리한지 확인할 필요가 있습니다.
세법은 시행 전 세부 내용이 변경될 수 있으므로 실제 신고 또는 명의 변경을 결정할 때는 확정된 법령과 국세청 안내를 기준으로 확인하시기 바랍니다.
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